Olvasási idő: 6 perc
()

Augusztus elején megalakult az első hazai lakóingatlan alap. Utánajártam, kellhet-e ez Neked és megéri-e.

A hazai ingatlanközvetítő piac egyik vezetője, a Duna House 100%-os tulajdonában álló Impact Alapkezelő Zrt. augusztusban útjára indította az elő magyar lakóingatlan alapot. Eddig is elérhetőek voltak ingatlanalapok, de azok főként kereskedelmi ingatlanokba fektettek be, ez most más, a lakóingatlanok és a bérleti díjak áremelkedéséből kíván profitot realizálni. Elöljáróban annyit megemlítek, hogy sem reklámozni nem kívánom, sem leszólni, egyszerűen csak megnéztem, hogy egy kisbefektetőnek megéri-e foglalkozni az új alappal vagy sem. A befektetési alapok világáról itt tájékozódhatsz.

A szakmai háttér nem lehet kérdéses, hiszen a Duna House évek óta meghatározó szereplője a hazai lakóingatlan piacnak, a 2000-es évek elejétől igazi sikersztoriként nagyjából tíz év alatt vált piacvezetővé. És ezzel együtt nyilván sok elégedett és kevésbé elégedett ügyfélkapcsolatot is magáénak tudhat. Jelen esetben azonban az a kérdés, hogy tud-e profitot termelni a vállalat, és erre a kérdésre egyértelműen igen a válasz. Ez jó hír Neked, mint befektetőnek abban az esetben, ha Neked termeli a bevételt az ingatlanok hasznosításából, és rossz hír akkor, ha a lakóingatlan hype-ot kihasználva csak “rádsózza” a befektetési alapját és ezen is főleg magának termeli a hasznot. Én szóltam 🙂

Ha nem érdekel a “száraz rész” , akkor most görgess le az összegzés részhez!

És akkor jöjjenek a számok

Meglepő módon a lakóingatlan alap mindössze az eszközérték 43%-át tervezi lakóingatlanba fektetni. Ez nem kirívó amúgy, mert egy részvény- vagy kötvényalap sem csak az adott eszközosztályban tartja a pénzét. Jelen esetben inkább beszélhetünk vegyes alapról. A telek arányát 8, a nem lakóingatlanokét szintén 8%  mértékűre tervezték. Ezeken kívül ingatlantársasági részesedés (14%), ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog (4%), az ingatlan hasznosításához szükséges ingóság (8%) szerepel a tervezett portfólióban, mint ingatlanjellegű befektetés. Ezeken kívül likvid eszközöket, állampapírokat, valamint kisebb mértékben kollektív befektetési értékpapírokat és származékos ügyleteket is tarthatnak a portfólióban.

A társaság jegyzett tőkéje  550 000 EUR (ez nagyjából 170M Ft), az alap pedig 1,02 Mrd Ft értékben bocsátott ki befektetési jegyet a jegyzési időszak lezárulta után, augusztus 3-án. A befektetési jegyek darabonkénti névértéke 50 000 Ft. Ennyit az alapadatokról.

Költségek

Óva intelek attól, hogy kizárólag a költségek alapján dönts, de jelen esetben elég megdöbbentően hosszú a lista, próbálom röviden összefoglalni:

  • jegyzési díj: max. 2%
  • a folyó költségek mértéke max. éves 11%, ami az alapkezelési díjat (max. 2%), a letétkezelői díjat, könyvvizsgálói, ingatlanértékelő, illeték, ügyvéd, különadó, KELER és egyéb díjakat tartalmazza, amit a hirdetmény részletesen megjelöl
  • 20% sikerdíj, amit a benchmark feletti hozamból vonnak el. Ez azért érdekes, mert a benchmark az RMAX index, ami a rövid lejáratú állampapírok indexe, kifejezetten alacsony kockázat és hozam a jellemző rá (ellentétben az ingatlanbefektetéssel). Az elmúlt év RMAX hozama pl. 0,96%, az e feletti hozam 20%-át viszi az alapkezelő.
  • visszaváltási díj 0,5%, amit értelemszerűen akkor fizetsz, ha kiveszed a pénzed, de…
  • ha egy éven belül veszed ki a befektetésed, akkor további 4%, ha egy és két év között, akkor 3% a visszaváltási jutalék, LIFO elv alapján (!), ami nagyon fontos, nemsokára kitérek rá

Vétel, eladás

Ha vásárolni szeretnél, akkor azt a Concorde-nál teheted meg, arra számíts, hogy a vételi megbízást követően 6-10 munkanap, visszaváltás esetén pedig 56-60 munkanap telik el a megbízás teljesítéséig.

Összegzés, vélemény

Elég vegyesek az érzéseim. Egyfelől azt gondolom, hogy végre valami, ami a piaci mozgásokra reagál és újdonságot hoz. Másrészről pont most, amikor az ingatlanárak már jelentősen megnőttek? Mekkora a növekedési potenciál még az ingatlanpiacban?

És a költségek… Először is elég barátságtalan lépés az RMAX indexet megjelölni benchmarknak, és ennek a túlteljesítéséből elvonni 20%-ot. Tehát ha túlteljesíti az alap azt a szűk 1%-ot, ami a mai ingatlanpiac ismeretében nem nagy bűvészmutatvány, akkor a hozam 20%-át el is viszi sikerdíjként. Ha levonom a nem alacsony költségeket, akkor kb. 18-20% hozamot kéne termelnie a mögöttes eszközöknek a prémium magyar államkötvény hozamszintjének eléréséhez, ami jóval kisebb kockázatú. Ráadásul a mögöttes eszközöknek tervezetten csak 58%-a ingatlan típusú, tehát ennek kellene nagyon sokat hoznia, mert az állampapíroktól ez nem várható.

Likviditás. Ha jól értem, legalább 2 évig bent kell tartanom a pénzem, ha nem akarok újabb 3 vagy 4%-ot bukni, tehát min. ennyi ideig bíznom kell az ingatlanpiac kiváló teljesítményében. Apropó: LIFO (last in, first out, tehát amit később fizettél be, abból fizetnek ki először) módszerrel számítják a többlet visszaváltási jutalékot. Ez egy példán bemutatva: most beteszel 1M Ft-ot, majd egy év múlva is ugyanennyit, majd két év múlva kivennéd az egyik 1M Ft-ot, akkor nem úszod meg a többlet jutalékot, mert a később befizetett pénzedből vonják a 3%-ot. Ez sem túl kedvező, hogy finoman fejezzem ki… Ha pedig gyorsan kellene a pénz, és hozzászoktál, hogy egy értékpapíralapban T+2 napon belül hozzájuthatsz, itt készülj fel két hónapos átfutási időre.

Szóval ha engem kérdezel, akkor nem ez lesz az évtized befektetői sztorija. Érdemes ugyanakkor figyelni a fejleményeket, mert a kezdeményezés figyelemreméltó. Bár nekem úgy tűnik, hogy inkább a DH részvényesi értékét szeretnék ezzel felfuttatni.

Hozzászólnál, kérdésed van? Itt az alkalom, alul megteheted. Ha hasznosnak találtad, oszd meg a barátaiddal is! Ha nem akarsz lemaradni az újdonságokról, oldalt iratkozhatsz fel a hírlevélre!

Mennyire volt hasznos ez az írás?

Átlagos értékelés / 5. Értékelések száma:

Ha hasznos volt...

Oszd meg barátaiddal is!

Sajnálom, hogy nem volt hasznos számodra!

Javítsuk fel együtt a posztot!

Hogyan tudnám jobbá tenni ezt a cikket?

Szűcs Krisztián

A legtöbben pénzügyi kérdésekkel fordulnak hozzám, sokszor egy félresikerült döntés után. Azért blogolok, hogy Te még időben kérdezz, tájékozódj, hozz jó döntést egyszerű vagy komplex helyzetekben. Legyen szó hitelről, biztosításról, megtakarításról vagy befektetésről.
Subscribe
Visszajelzés
guest
0 hozzászólás
Inline Feedbacks
View all comments