Lakóingatlan alap, eszik vagy isszák?

Augusztus elején megalakult az első hazai lakóingatlan alap. Utánajártam, kellhet-e ez Neked és megéri-e.

A hazai ingatlanközvetítő piac egyik vezetője, a Duna House 100%-os tulajdonában álló Impact Alapkezelő Zrt. augusztusban útjára indította az elő magyar lakóingatlan alapot. Eddig is elérhetőek voltak ingatlanalapok, de azok főként kereskedelmi ingatlanokba fektettek be, ez most más, a lakóingatlanok és a bérleti díjak áremelkedéséből kíván profitot realizálni. Elöljáróban annyit megemlítek, hogy sem reklámozni nem kívánom, sem leszólni, egyszerűen csak megnéztem, hogy egy kisbefektetőnek megéri-e foglalkozni az új alappal vagy sem. A befektetési alapok világáról itt tájékozódhatsz.

A szakmai háttér nem lehet kérdéses, hiszen a Duna House évek óta meghatározó szereplője a hazai lakóingatlan piacnak, a 2000-es évek elejétől igazi sikersztoriként nagyjából tíz év alatt vált piacvezetővé. És ezzel együtt nyilván sok elégedett és kevésbé elégedett ügyfélkapcsolatot is magáénak tudhat. Jelen esetben azonban az a kérdés, hogy tud-e profitot termelni a vállalat, és erre a kérdésre egyértelműen igen a válasz. Ez jó hír Neked, mint befektetőnek abban az esetben, ha Neked termeli a bevételt az ingatlanok hasznosításából, és rossz hír akkor, ha a lakóingatlan hype-ot kihasználva csak “rádsózza” a befektetési alapját és ezen is főleg magának termeli a hasznot. Én szóltam 🙂

Ha nem érdekel a “száraz rész” , akkor most görgess le az összegzés részhez!

És akkor jöjjenek a számok

Meglepő módon a lakóingatlan alap mindössze az eszközérték 43%-át tervezi lakóingatlanba fektetni. Ez nem kirívó amúgy, mert egy részvény- vagy kötvényalap sem csak az adott eszközosztályban tartja a pénzét. Jelen esetben inkább beszélhetünk vegyes alapról. A telek arányát 8, a nem lakóingatlanokét szintén 8%  mértékűre tervezték. Ezeken kívül ingatlantársasági részesedés (14%), ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog (4%), az ingatlan hasznosításához szükséges ingóság (8%) szerepel a tervezett portfólióban, mint ingatlanjellegű befektetés. Ezeken kívül likvid eszközöket, állampapírokat, valamint kisebb mértékben kollektív befektetési értékpapírokat és származékos ügyleteket is tarthatnak a portfólióban.

A társaság jegyzett tőkéje  550 000 EUR (ez nagyjából 170M Ft), az alap pedig 1,02 Mrd Ft értékben bocsátott ki befektetési jegyet a jegyzési időszak lezárulta után, augusztus 3-án. A befektetési jegyek darabonkénti névértéke 50 000 Ft. Ennyit az alapadatokról.

Költségek

Óva intelek attól, hogy kizárólag a költségek alapján dönts, de jelen esetben elég megdöbbentően hosszú a lista, próbálom röviden összefoglalni:

• jegyzési díj: max. 2%
• a folyó költségek mértéke max. éves 11%, ami az alapkezelési díjat (max. 2%), a letétkezelői díjat, könyvvizsgálói, ingatlanértékelő, illeték, ügyvéd, különadó, KELER és egyéb díjakat tartalmazza, amit a hirdetmény részletesen megjelöl
• 20% sikerdíj, amit a benchmark feletti hozamból vonnak el. Ez azért érdekes, mert a benchmark az RMAX index, ami a rövid lejáratú állampapírok indexe, kifejezetten alacsony kockázat és hozam a jellemző rá (ellentétben az ingatlanbefektetéssel). Az elmúlt év RMAX hozama pl. 0,96%, az e feletti hozam 20%-át viszi az alapkezelő.
• visszaváltási díj 0,5%, amit értelemszerűen akkor fizetsz, ha kiveszed a pénzed, de…
• ha egy éven belül veszed ki a befektetésed, akkor további 4%, ha egy és két év között, akkor 3% a visszaváltási jutalék, LIFO elv alapján (!), ami nagyon fontos, nemsokára kitérek rá

Vétel, eladás

Ha vásárolni szeretnél, akkor azt a Concorde-nál teheted meg, arra számíts, hogy a vételi megbízást követően 6-10 munkanap, visszaváltás esetén pedig 56-60 munkanap telik el a megbízás teljesítéséig.

Összegzés, vélemény

Elég vegyesek az érzéseim. Egyfelől azt gondolom, hogy végre valami, ami a piaci mozgásokra reagál és újdonságot hoz. Másrészről pont most, amikor az ingatlanárak már jelentősen megnőttek? Mekkora a növekedési potenciál még az ingatlanpiacban?

És a költségek… Először is elég barátságtalan lépés az RMAX indexet megjelölni benchmarknak, és ennek a túlteljesítéséből elvonni 20%-ot. Tehát ha túlteljesíti az alap azt a szűk 1%-ot, ami a mai ingatlanpiac ismeretében nem nagy bűvészmutatvány, akkor a hozam 20%-át el is viszi sikerdíjként. Ha levonom a nem alacsony költségeket, akkor kb. 18-20% hozamot kéne termelnie a mögöttes eszközöknek a prémium magyar államkötvény hozamszintjének eléréséhez, ami jóval kisebb kockázatú. Ráadásul a mögöttes eszközöknek tervezetten csak 58%-a ingatlan típusú, tehát ennek kellene nagyon sokat hoznia, mert az állampapíroktól ez nem várható.

Likviditás. Ha jól értem, legalább 2 évig bent kell tartanom a pénzem, ha nem akarok újabb 3 vagy 4%-ot bukni, tehát min. ennyi ideig bíznom kell az ingatlanpiac kiváló teljesítményében. Apropó: LIFO (last in, first out, tehát amit később fizettél be, abból fizetnek ki először) módszerrel számítják a többlet visszaváltási jutalékot. Ez egy példán bemutatva: most beteszel 1M Ft-ot, majd egy év múlva is ugyanennyit, majd két év múlva kivennéd az egyik 1M Ft-ot, akkor nem úszod meg a többlet jutalékot, mert a később befizetett pénzedből vonják a 3%-ot. Ez sem túl kedvező, hogy finoman fejezzem ki… Ha pedig gyorsan kellene a pénz, és hozzászoktál, hogy egy értékpapíralapban T+2 napon belül hozzájuthatsz, itt készülj fel két hónapos átfutási időre.

Szóval ha engem kérdezel, akkor nem ez lesz az évtized befektetői sztorija. Érdemes ugyanakkor figyelni a fejleményeket, mert a kezdeményezés figyelemreméltó. Bár nekem úgy tűnik, hogy inkább a DH részvényesi értékét szeretnék ezzel felfuttatni.

Hozzászólnál, kérdésed van? Itt az alkalom, alul megteheted. Ha hasznosnak találtad, oszd meg a barátaiddal is! Ha nem akarsz lemaradni az újdonságokról, oldalt iratkozhatsz fel a hírlevélre!