Itt az új lakástámogatás

CSOK EMELÉS A LAKÁSTAKARÉK HELYETT?

Talán eljutott már hozzád a hír, hogy a lakástakarékok kinyírása után a felszabaduló állami pénzt a CSOK hitelösszeg emelésére tervezi fordítani az állam. A buktatók elkerülésében igyekszem segíteni ezzel az írással.

Mielőtt belekezdenék...

Hogy érthetőbb legyen, amire fel szeretném hívni a figyelmed, röviden áttekintem a lakástakarékpénztári rendszert, különösen a hitellel kombinált szerződések működését.

Az 1997-től sikeresen működő rendszer lényege az volt, hogy amikor félreteszel későbbi lakáscéljaidra, akkor ezt a megtakarítási célodat az állam támogatja. A támogatás mértéke a megtakarításod 30%-a volt, de legfeljebb évente 72ezer Ft. Ez a gyakorlatban azt jelentette, hogy havi 20ezer Ft megtakarítással az éves félretett 240ezer Ft-odhoz az állam hozzátett 72ezer Ft-ot, így lett 312ezer Ft. Kamatot ugyan nem sokat kaptál rá, de a futamidő végén kedvezményes kamatra tudtál felvenni hitelt a pénztártól.

A pénztárak ugyanis ún. szakosított hitelintézetekként működtek, amelyek abban különböznek a bankoktól, hogy betétgyűjtést is hitelezést kizárólag ingatlancéllal végezhettek. Ez egyébként nem változott, de az állami támogatás megszűnésével a bankokkal szembeni piaci előnyüket elveszítették. Nyilvánvalóan senki sem tenné a bankokhoz hasonló kamatra a pénzét olyan hitelintézethez, amelyiknél a felhasználás korlátozott.

Mekkora volumenről beszélünk? Évente 70mrd Ft állami támogatást kaptak a megtakarítók, a 2017-es új lakások hitelezéséből pedig csak a Fundamenta 18%-os piaci részesedéssel vette ki a részét. Évente 200ezer új lakástakarék számlát nyitottak.

Lakástakarékkal kombinált hitel akár 0%-os kamatra?

Igen, erre is volt lehetőség, ugyanis a mai alacsony kamatkörnyezet miatt olcsón tudtál hitelt felvenni. Ha a hitel mellé kötöttél lakástakarékot is, akkor ebből elő tudtál törleszteni a bank felé. Ha érdekel a számítás, akkor itt írtam erről még tavaly. Tehát az önerő előteremtése mellett a hiteled biztonságosabbá tétele és az attól való mielőbbi megszabadulást is szolgálta a lakástakarék. Ha úgy tetszik, a szabadságod eszköze.

 

Mit eredményez a CSOK, ill. mit okozott eddig?

Szakértők véleménye, de egy egyszerű piaci megfigyelés eredménye is az, hogy a CSOK az új építésű lakások árának drasztikus emelkedését idézte elő. Ma egy Budapest IX. kerületi új építésű ingatlan négyzetméter ára eléri a 800ezer Ft-ot, ami néhány éve még elképzelhetetlen volt. Ha megnézzük a KSH adatait, akkor láthatjuk, hogy a lakásárak 2015. óta 30%-kal drágultak, és közel kétszer annyi lakás épül, mint 2015-ben. Annak ellenére drágulnak tehát a lakások, hogy a kínálat brutális mértékben megnőtt, és az új építésű lakások ÁFÁ-ja 5%-ra csökkent. A kedvezményes ÁFA egyébként 2019.december 31-én megszűnik, az is érdekes piaci mozgásokat idézhet majd elő '19 végén, és 2020. első felében.

Tehát egészen biztosan van összefüggés fenti folyamatok és a CSOK bevezetése között. Az árak növekedése miatt az építőiparban dolgozók is jól járnak, a vásárlók kapnak 10M Ft támogatást és olcsó hitelt, az állam pedig növeli az adóbevételét. Úgy tűnik, hogy beváltotta a reményeket. Indokoltnak tűnik hát bővíteni a CSOK hitel célpiacát (két gyermekesek is igényelhetik majd és 10M helyett 15M lesz a plafon). Mondom indokoltnak TŰNIK.

Nézzük csak meg: mi volt az egyik érv a lakástakarékok ellen? Hogy az állami támogatáson a lakáskasszák híztak. Ez mondjuk nem lehetett igaz, hiszen a támogatást közvetlenül az ügyfelek kapták (mindegy, ne várjunk túl sokat egy politikustól). De mi a helyzet a CSOK-kal? Ha tényleg a támogatások miatt nőnek az árak, akkor valaki ezen is extra profitot realizál. Gondolom. Mert támogatás nélkül nem tudná ennyiért eladni a lakást a beruházó. Vagy nem építene ennyit. Tegyük fel a kíméletlen kérdést: a támogatások hasznát mégsem a célszemélyek élvezik?

Mit lehet tudni a hitelezésről?

Nézzünk rá egy kicsit a hitelezési piacra is. A KSH adatai szerint 2014. óta 7mrd-ról 31mrd Ft-ra nőtt az engedélyezett építési hitelek összege. Ez szűk négy és félszeres növekedés 4 év alatt. De a használt vagy új lakás vásárlására felvett hitelek is drasztikus növekedés mutatnak. A hitelezés tehát egyre jobb biznisz, nem véletlenül foglalkozom vele én is 🙂 De az ész nélküli hitelezés, és ennek állami hype-olása nem feltétlenül egészséges. Mik lehetnek a veszélyek?

Nézzük, mi történik, ha emelkednek a kamatok. A jelenlegi CSOK szabályozás értelmében a használt ingatlanok vásárlására nyújtott hitelek 5 évig élvezik az állam támogatását, az új lakás vásárlásra nyújtott hitelek viszont 25 évig. Ez utóbbiat akkor kaphatod meg, ha van legalább 3 gyermeked vagy vállalod, hogy 10 éven belül “teljesíted” a célt, ez utóbbi esetben viszont legalább egyikőtöknek 40 éveesnél fiatalabbnak kell lennie.

Kaphatsz kamattámogatást egyéb esetben is (tehát 3 gyermek nélkül), ekkor a kamattámogatás felső határa akár 15M Ft is lehet, de a támogatás csak az első 5 évre jár majd és a kamat sem fix 3%, mint a 3 gyermekeseknél, hanem a mindenkori, törvényben meghatározott állampapír hozam fele. Tehát akár komoly bajba kerülhetsz, ha emelkednek a kamatok és 5 év múlva a támogatást is elveszted. Új lakás esetében ettől nem kell tartanod, egyéb esetben nem árt felkészülni.

A másik kockázat, hogy amennyiben ránk tör egy újabb válság vagy nevezzük inkább piaci korrekciónak, akkor a törlesztőrészlet fizetése is nehézséget okozhat. Tudom, hogy ez most utópisztikusnak tűnik, pont úgy, mint ahogy 2007-ben is annak tűnt. Hogy néz ki egy ilyen folyamat?

A magas munkabérköltségek és a kivándoroltak által okozott munkaerőhiány miatt a normál piaci folyamatnál több cég csődöl be, az utcára került alkalmazottak nem találnak munkát, nem tudják fizetni a törlesztőt. Ez a bankokon kívül azoknak a vállalkozásoknak is szűkíti a piaci lehetőségeit, amelyektől eddig ezek az emberek vásároltak, ezért még többen húzzák le a rolót, és így tovább. Dőlnek a hitelek, nő az ingatlanpiaci kínálat, ezért csökkennek az árak, bedőlnek a projektek, csökken az adóbevétel, emiatt szigorítanak a támogatásokon. Majd a meghitelezett ingatlant nem tudod eladni, a hitelt nem tudod fizetni, és a történelem ismétli önmagát.

 

 

És akkor a kérdés: jó ötlet-e a kamattámogatás bővítése? Igazából teljesen mindegy, mert nem rajtunk áll, de ami igen, azt tegyük meg.

 

Biztosítsd be magad!

Amikor kezdődött a devizahiteles boom, és két kézzel szórták a hiteleket a bankok, akkor is igyekeztem rámutatni - még csak offline -, hogy jó ötlet a hitelek mellé megtakarítási programot indítani. Lakástakarékot, életbiztosítást, TBSZ számlát például. A lényeg, hogy a havi törlesztésre rendelkezésre álló összeg 20%át inkább takarítsd meg, és a 80%-át költsd hitel törlesztésre. Ezzel növeled a saját pénzügyi stabilitásod, mozgásteret hagysz magadnak. Sok akkori ügyfelem a devizahiteles végtörlesztésnél megtakarításai miatt tudott kedvezően kiszálllni a hiteléből. Most akkor azt kérded, hogy megérte-e a devizahitel? Nekik igen. Olcsóbban törlesztették, mintha forinthitelük lett volna, a megtakarításaikból - amik addig nekik termelték a hozamot - pedig lazán kifizették a tartozást, amikor elszállt az árfolyam. Most sem lesz ez másként, a megtakarítók jól járnak.

Hadd adjak még egy érvet a megtakarítások mellé: amikor esnek az árak, azok tudnak vásárolni, akiknek van pénz a számláján, akik hitelképesek. Ők fognak tudni pénzt csinálni. John D. Rockefeller híres mondata szerint: “A pénzszerzés módja, ha akkor vásárolsz, amikor folyik a vér az utcán”. Erről a témáról még a lakástakarékok megszűnése után közvetlen írtam néhány sort.

Milyen a magyarok megtakarítási aktivitása?

Jogos kérdés, hogyha tényleg ekkora segítség lehet a megtakarítás, akkor biztos mindenkinek van félretett pénze. Azt tudjuk, hogy a lakossági készpénzálomány igen magas, hiszen összesen 4600mrd Ft-ot tartunk a párnacihában, és további 5700mrd Ft-ot bankbetétekben. Ezek értéke természetesen folyamatosan csökken az infláció hatására. Annak, aki nem követné az eseményeket: a nemrég még negatív infláció idén az MNB várakozása szerint idén 2,8%-ra fog emelkedni.

Ha tehát a készpénz és betétállományt nem számítjuk, akkor a lakosság bruttó pénzügyi vagyona 36000mrd Ft. Miért nem számítom a készpénzt és bankbetétet? Mert sokan fizetéstől fizetésig élnek, és az összeg egy része a napi kiadásokat fedezi. Ráadásul követhetetlen, hogy épp hol "tartózkodik" (mármint a cash), sok a fekete-szürke kereskedelem, stb. Egyáltalán nem biztos, hogy valóban a lakosságnál van elkölthető formában ez az összeg.

Ezeken kívül a KSH adattáblája tartalmazza még a különböző céges részesedések számított értékét, pl. egyes “jó kapcsolatokkal rendelkező” üzleti körök céges vásárlásai nyomán történő felértékelődéseket és a házipénztárba be nem fizetett vagy azonnal ki is vett Kft. törzstőkét is, stb. Ha ezektől megtisztítjuk a statisztikát, akkor valahol 17ezer mrd Ft-nál lehet a valós megtakarítás, ami lakosonként 1,7M Ft-ot jelen, tehát a jelenlegi nettó átlagkereset szűk 8-szorosa. Magyarul 8 hónapig tudsz megélni ebből a pénzből. Ez amúgy nem lenne rossz, de.

Igen, egy újabb DE...

Itt írtam arról, hogy a statisztikai átlagsszámítás mennyire félre tud vezetni. Lehet, hogy azt kérdezed, hol van az én 1,7M Ft-om? Miközben lehet, hogy van még 10M hiteled... A cél természetesen az lenne, hogy legalább fél évre elegendő vésztartalékkal rendelkezz, miközben lakás célra, a gyerekeid számára és a nyugdíjadra is rendelkezel megtakarításokkal. Ráadásul ezeknek a céloknak a megvalósulását - a hitel védésén túl - biztosításokkal is illene lefedezni. Szóval adott a feladat: hitel vagy megtakarítás? Avagy hitel ÉS megtakarítás? Nem lehetetlen, de tervezést igényel.

Ez nálam ingyenesen elérhető,keress bizalommal.

Legyél az első, aki értesül az új bejegyzésekről!

Ha tetszett, oszd meg másokkal is!

Szólj hozzá!

avatar
  Subscribe  
Visszajelzés

Erről majdnem lemaradtál!

A legfrissebb és legjobb tippeket, hasznos ötleteket közvetlenül e-mailben küldjük el Neked.
NANÁ, HOGY KÉREM!
close-link

KÖLTSÉGVETÉS

Akik használják, sokkal tudatosabban kezelik pénzügyeiket. Írd meg, hova küldhetem.
KÜLDHETED
close-link
Csatlakozz népes olvasótáborunkhoz!

Egy kattintás és küldjük a nyerő tippeket sikeres pénzügyi manővereidhez

IGEN, KÜLDJÉTEK!
close-link

Unit Linked számolási példa a költség- és bóuszrendszerhez

Két adatok kérek, és már le is töltheted.
*Adatkezelési szabályzat
LETÖLTÉS
close-link

Töltsd le pdf-ben a biztosítók webes kárbejelentési tesztjét!

Két adatok kérek, és már le is töltheted.
*Adatkezelési szabályzat
LETÖLTÉS
close-link

Így teszteld a biztosító ügynökét!

Két adatok kérek, és már le is töltheted.
*Adatkezelési szabályzat
LETÖLTÉS
close-link
Loading
close-link
Loading
close-link