Talán eljutott már hozzád a hír, hogy a lakástakarékok kinyírása után a felszabaduló állami pénzt a CSOK hitelösszeg emelésére tervezi fordítani az állam. A buktatók elkerülésében igyekszem segíteni ezzel az írással.

Mielőtt belekezdenék...

Hogy érthetőbb legyen, amire fel szeretném hívni a figyelmed, röviden áttekintem a lakástakarékpénztári rendszert, különösen a hitellel kombinált szerződések működését. Az 1997-től sikeresen működő rendszer lényege az volt, hogy amikor félreteszel későbbi lakáscéljaidra, akkor ezt a megtakarítási célodat az állam támogatja. A támogatás mértéke a megtakarításod 30%-a volt, de legfeljebb évente 72ezer Ft. Ez a gyakorlatban azt jelentette, hogy havi 20ezer Ft megtakarítással az éves félretett 240ezer Ft-odhoz az állam hozzátett 72ezer Ft-ot, így lett 312ezer Ft. Kamatot ugyan nem sokat kaptál rá, de a futamidő végén kedvezményes kamatra tudtál felvenni hitelt a pénztártól. A pénztárak ugyanis ún. szakosított hitelintézetekként működtek, amelyek abban különböznek a bankoktól, hogy betétgyűjtést is hitelezést kizárólag ingatlancéllal végezhettek. Ez egyébként nem változott, de az állami támogatás megszűnésével a bankokkal szembeni piaci előnyüket elveszítették. Nyilvánvalóan senki sem tenné a bankokhoz hasonló kamatra a pénzét olyan hitelintézethez, amelyiknél a felhasználás korlátozott. Mekkora volumenről beszélünk? Évente 70mrd Ft állami támogatást kaptak a megtakarítók, a 2017-es új lakások hitelezéséből pedig csak a Fundamenta 18%-os piaci részesedéssel vette ki a részét. Évente 200ezer új lakástakarék számlát nyitottak. Lakástakarékkal kombinált hitel akár 0%-os kamatra? Igen, erre is volt lehetőség, ugyanis a mai alacsony kamatkörnyezet miatt olcsón tudtál hitelt felvenni. Ha a hitel mellé kötöttél lakástakarékot is, akkor ebből elő tudtál törleszteni a bank felé. Ha érdekel a számítás, akkor itt írtam erről még tavaly. Tehát az önerő előteremtése mellett a hiteled biztonságosabbá tétele és az attól való mielőbbi megszabadulást is szolgálta a lakástakarék. Ha úgy tetszik, a szabadságod eszköze.

Mit eredményez a CSOK, ill. mit okozott eddig?

Szakértők véleménye, de egy egyszerű piaci megfigyelés eredménye is az, hogy a CSOK az új építésű lakások árának drasztikus emelkedését idézte elő. Ma egy Budapest IX. kerületi új építésű ingatlan négyzetméter ára eléri a 800ezer Ft-ot, ami néhány éve még elképzelhetetlen volt. Ha megnézzük a KSH adatait, akkor láthatjuk, hogy a lakásárak 2015. óta 30%-kal drágultak, és közel kétszer annyi lakás épül, mint 2015-ben. Annak ellenére drágulnak tehát a lakások, hogy a kínálat brutális mértékben megnőtt, és az új építésű lakások ÁFÁ-ja 5%-ra csökkent. A kedvezményes ÁFA egyébként 2019.december 31-én megszűnik, az is érdekes piaci mozgásokat idézhet majd elő '19 végén, és 2020. első felében. Tehát egészen biztosan van összefüggés fenti folyamatok és a CSOK bevezetése között. Az árak növekedése miatt az építőiparban dolgozók is jól járnak, a vásárlók kapnak 10M Ft támogatást és olcsó hitelt, az állam pedig növeli az adóbevételét. Úgy tűnik, hogy beváltotta a reményeket. Indokoltnak tűnik hát bővíteni a CSOK hitel célpiacát (két gyermekesek is igényelhetik majd és 10M helyett 15M lesz a plafon). Mondom indokoltnak TŰNIK. Nézzük csak meg: mi volt az egyik érv a lakástakarékok ellen? Hogy az állami támogatáson a lakáskasszák híztak. Ez mondjuk nem lehetett igaz, hiszen a támogatást közvetlenül az ügyfelek kapták (mindegy, ne várjunk túl sokat egy politikustól). De mi a helyzet a CSOK-kal? Ha tényleg a támogatások miatt nőnek az árak, akkor valaki ezen is extra profitot realizál. Gondolom. Mert támogatás nélkül nem tudná ennyiért eladni a lakást a beruházó. Vagy nem építene ennyit. Tegyük fel a kíméletlen kérdést: a támogatások hasznát mégsem a célszemélyek élvezik?

Mit lehet tudni a hitelezésről?

Nézzünk rá egy kicsit a hitelezési piacra is. A KSH adatai szerint 2014. óta 7mrd-ról 31mrd Ft-ra nőtt az engedélyezett építési hitelek összege. Ez szűk négy és félszeres növekedés 4 év alatt. De a használt vagy új lakás vásárlására felvett hitelek is drasztikus növekedés mutatnak. A hitelezés tehát egyre jobb biznisz, nem véletlenül foglalkozom vele én is 🙂 De az ész nélküli hitelezés, és ennek állami hype-olása nem feltétlenül egészséges. Mik lehetnek a veszélyek? Nézzük, mi történik, ha emelkednek a kamatok. A jelenlegi CSOK szabályozás értelmében a használt ingatlanok vásárlására nyújtott hitelek 5 évig élvezik az állam támogatását, az új lakás vásárlásra nyújtott hitelek viszont 25 évig. Ez utóbbiat akkor kaphatod meg, ha van legalább 3 gyermeked vagy vállalod, hogy 10 éven belül “teljesíted” a célt, ez utóbbi esetben viszont legalább egyikőtöknek 40 éveesnél fiatalabbnak kell lennie. Kaphatsz kamattámogatást egyéb esetben is (tehát 3 gyermek nélkül), ekkor a kamattámogatás felső határa akár 15M Ft is lehet, de a támogatás csak az első 5 évre jár majd és a kamat sem fix 3%, mint a 3 gyermekeseknél, hanem a mindenkori, törvényben meghatározott állampapír hozam fele. Tehát akár komoly bajba kerülhetsz, ha emelkednek a kamatok és 5 év múlva a támogatást is elveszted. Új lakás esetében ettől nem kell tartanod, egyéb esetben nem árt felkészülni. A másik kockázat, hogy amennyiben ránk tör egy újabb válság vagy nevezzük inkább piaci korrekciónak, akkor a törlesztőrészlet fizetése is nehézséget okozhat. Tudom, hogy ez most utópisztikusnak tűnik, pont úgy, mint ahogy 2007-ben is annak tűnt. Hogy néz ki egy ilyen folyamat? A magas munkabérköltségek és a kivándoroltak által okozott munkaerőhiány miatt a normál piaci folyamatnál több cég csődöl be, az utcára került alkalmazottak nem találnak munkát, nem tudják fizetni a törlesztőt. Ez a bankokon kívül azoknak a vállalkozásoknak is szűkíti a piaci lehetőségeit, amelyektől eddig ezek az emberek vásároltak, ezért még többen húzzák le a rolót, és így tovább. Dőlnek a hitelek, nő az ingatlanpiaci kínálat, ezért csökkennek az árak, bedőlnek a projektek, csökken az adóbevétel, emiatt szigorítanak a támogatásokon. Majd a meghitelezett ingatlant nem tudod eladni, a hitelt nem tudod fizetni, és a történelem ismétli önmagát.    

És akkor jöjjön a millió forintos kérdés: jó ötlet-e a kamattámogatás bővítése? Igazából teljesen mindegy, mert nem rajtunk áll, de ami igen, azt tegyük meg.  

Biztosítsd be magad!

Amikor kezdődött a devizahiteles boom, és két kézzel szórták a hiteleket a bankok, akkor is igyekeztem rámutatni - még csak offline -, hogy jó ötlet a hitelek mellé megtakarítási programot indítani. Lakástakarékot, életbiztosítást, TBSZ számlát például. A lényeg, hogy a havi törlesztésre rendelkezésre álló összeg 20%át inkább takarítsd meg, és a 80%-át költsd hitel törlesztésre. Ezzel növeled a saját pénzügyi stabilitásod, mozgásteret hagysz magadnak. Sok akkori ügyfelem a devizahiteles végtörlesztésnél megtakarításai miatt tudott kedvezően kiszálllni a hiteléből. Most akkor azt kérded, hogy megérte-e a devizahitel? Nekik igen. Olcsóbban törlesztették, mintha forinthitelük lett volna, a megtakarításaikból - amik addig nekik termelték a hozamot - pedig lazán kifizették a tartozást, amikor elszállt az árfolyam. Most sem lesz ez másként, a megtakarítók jól járnak. Hadd adjak még egy érvet a megtakarítások mellé: amikor esnek az árak, azok tudnak vásárolni, akiknek van pénz a számláján, akik hitelképesek. Ők fognak tudni pénzt csinálni. John D. Rockefeller híres mondata szerint: “A pénzszerzés módja, ha akkor vásárolsz, amikor folyik a vér az utcán”. Erről a témáról még a lakástakarékok megszűnése után közvetlen írtam néhány sort.

Milyen a magyarok megtakarítási aktivitása?

Jogos kérdés, hogyha tényleg ekkora segítség lehet a megtakarítás, akkor biztos mindenkinek van félretett pénze. Azt tudjuk, hogy a lakossági készpénzálomány igen magas, hiszen összesen 4600mrd Ft-ot tartunk a párnacihában, és további 5700mrd Ft-ot bankbetétekben. Ezek értéke természetesen folyamatosan csökken az infláció hatására. Annak, aki nem követné az eseményeket: a nemrég még negatív infláció idén az MNB várakozása szerint idén 2,8%-ra fog emelkedni. Ha tehát a készpénz és betétállományt nem számítjuk, akkor a lakosság bruttó pénzügyi vagyona 36000mrd Ft. Miért nem számítom a készpénzt és bankbetétet? Mert sokan fizetéstől fizetésig élnek, és az összeg egy része a napi kiadásokat fedezi. Ráadásul követhetetlen, hogy épp hol "tartózkodik" (mármint a cash), sok a fekete-szürke kereskedelem, stb. Egyáltalán nem biztos, hogy valóban a lakosságnál van elkölthető formában ez az összeg. Ezeken kívül a KSH adattáblája tartalmazza még a különböző céges részesedések számított értékét, pl. egyes “jó kapcsolatokkal rendelkező” üzleti körök céges vásárlásai nyomán történő felértékelődéseket és a házipénztárba be nem fizetett vagy azonnal ki is vett Kft. törzstőkét is, stb. Ha ezektől megtisztítjuk a statisztikát, akkor valahol 17ezer mrd Ft-nál lehet a valós megtakarítás, ami lakosonként 1,7M Ft-ot jelen, tehát a jelenlegi nettó átlagkereset szűk 8-szorosa. Magyarul 8 hónapig tudsz megélni ebből a pénzből. Ez amúgy nem lenne rossz, de.

Igen, egy újabb DE...

Itt írtam arról, hogy a statisztikai átlagsszámítás mennyire félre tud vezetni. Lehet, hogy azt kérdezed, hol van az én 1,7M Ft-om? Miközben lehet, hogy van még 10M hiteled... A cél természetesen az lenne, hogy legalább fél évre elegendő vésztartalékkal rendelkezz, miközben lakás célra, a gyerekeid számára és a nyugdíjadra is rendelkezel megtakarításokkal. Ráadásul ezeknek a céloknak a megvalósulását - a hitel védésén túl - biztosításokkal is illene lefedezni. Szóval adott a feladat: hitel vagy megtakarítás? Avagy hitel ÉS megtakarítás? Nem lehetetlen, de tervezést igényel. Ez nálam ingyenesen elérhető, keress bizalommal.