Szóval beszállnál az ingatlanbefektetők egyre népesebb táborába? Először is számolj, nehogy rémálom legyen belőle! Emlékszel még Tom Hanks "Pénznyelő" című filmjére?
FRISSÍTÉS: 2018.01.01-TŐL ELTÖRÖLTÉK AZ INGATLAN BÉRLETI DÍJ UTÁN FIZETENDŐ EHO-T.
Mielőtt befektetsz, számolj! Az ingatlanbefektetésekről található részletes leírást itt találod, most egy példát és az ebből levont következtetéseimet teszem közzé.
Példa
Egy múltban vásárolt fiktív, de életszerű ingatlanbefektetés eredményeit mutatom be. A lakás egy budapesti, másfél szobás, 50nm-es ingatlan a XIV. kerületben, az átlagosnál kicsit jobb állapotú. Vételára 2006-ban: 14M Ft. Ügyvédi munkadíj 100e Ft, vagyonátruházási illeték (akkor 4M Ft-ig 2%, az efeletti rész 6%-a volt) mértéke: 680e Ft, tisztasági festés és kisebb javítások: 1000e Ft, bútorozás, gépek: 2000e Ft, tehát a bekerülési érték: 17 780e Ft. A tíz év (120 hónap) alatt 110 hónapig volt kiadva, összesen három bérlőnek (ebből kétszer ingatlanos adta ki a lakást, aminek a költsége 220e Ft volt,) kezdetben 70, ma pedig 140e Ft havi díjért. Átlagosan 110e Ft volt a bérleti díj (sokáig alig változott, az utóbbi három évben ugrott meg). Kétszer kellett tisztasági festést végeztetni, összesen 450ezer Ft-ért, a kisebb javítások a tíz év alatt összesen 1000ezer Ft-ba kerültek, a biztosítási díj pedig évente 30ezer Ft volt, az ingatlanadó pedig 20ezer Ft. Az egyik bérlő eléggé lelakta a lakást, ráadásul még némi tartozást is hagyott maga után, összesen 800e Ft kárt okozva. Most 22 M Ft-ért tudom eladni, a biztonság kedvéért ingatlanost bízok meg, a díja 4%, azaz 880e Ft.
Eredmény
Tehát az összes cashflow, költségek, bérleti díjak és eladási/vételi árak egyenlege: 22000-17780-220-450-1000-360-200-800+12100-880=12 410e Ft. Jó hír, hogy 5 évnél régebbi vétel esetén az értéknövekedést már nem kell leadóznod, de az adott adóévben keletkezett bérleti díjakat igen. Az EHO- viszont eltörölték 2018. január 1-től, így azzal már nem kell számolnod. Ha az adóévben a bérbeadásból származó jövedelmed meghaladja az 1M Ft-ot, akkor a teljes összeg után 14% EHO-t is kell fizetned. Az éves EHO plafon 450e Ft, amit bruttó 535ezres fizetéssel érsz el (a 7% egészségbiztosítási járulék beszámít a plafonba), így ekkor már nem kell EHO-t fizetned. Most én ezzel nem számoltam. Így az összes adó: 12100*0,15 = 1 815e Ft, tehát a tényleges, adózott hozamod 10 595e Ft. Korábban magasabb volt az szja, de az egyszerűség kedvéért 15% szja-val számoltam (később pedig alacsonyabb lesz valószínűleg). Ez 59,6% hozamot jelent 10 év alatt. Hogy összehasonlítható legyen, 4,8% nettó éves kamatos kamat esetén kaptál volna ekkora hozamot a végén. Még bonyolíthatnám a képletet azzal, hogy a bérleti díjakat újra befekteted, de az egyszerűség kedvéért vegyük úgy, hogy azok befektetésével mindössze reálértéken tartottad a bevételeidet.
Következtetés
Hogy jó-e ez az 4,8%, azt döntsd el magad. 10 éve voltak ennél lényegesen magasabb banki lekötött betétek, a mai környezetben viszont jónak számít az érték. Nyilván spórolhatsz az ingatlanoson, a bútorozáson, vagy ügyesebben alkudhatsz, esetleg jobban választod ki a vételre és az eladásra az időpontot, és így jelentősen feltornázhatod a hozamodat. De ez igaz más befektetésekre is. Egy részvénypozíciót is nyithatsz és zárhatsz jól, de a legtöbb esetben a piac után kullogsz és nem a legjobb pillanatokat kapod el, így egy ilyen átlagolás jó közelítéssel megmutatja, hogy mekkora potenciál van a befektetési eszközosztályban. Most pedig nézd meg az ingatlanbefektetésekről szóló írás oldalán található grafikonokat és válaszolj magadnak: vennél-e most ingatlant vagy inkább vársz, amíg újból esik az ár. Ha egyáltalán fog esni. És addig is miben tartod a pénzed? No ilyen játék ez a befektetősdi. 🙂
Egy kis összehasonlítás
A Nasdaq-kal (amerikai technológiai szektor részvényindexe) 130%-ot, az S&P500-zal (legfontosabb 500 amerikai vállalat részvényeinek súlyozott átlaga) 70 %-ot nyertél volna ugyanebben az időszakban USA dollárban! Ez a forint/dollár árfolyamváltozásával korrigálva 191,76%, ill. 115,65% lett volna. De vannak olyan hazai befektetési alapok, amelyek hoztak 90%-ot. Mindezt sokkal nagyobb likviditás mellett, ami biztosítja, hogy időben kiszállj a bukóból és időben beszállj, amikor jön a bika. Még érteni sem kell hozzá különösebben, elég, ha ún. ETF-et veszel (tőzsdén kereskedett befektetési alap, amely képes lekövetni egy index vagy szektor árfolyamát bróker nélkül, így annak költségét is megspórolhatod), és az idődet sem viszi el, sőt bérlőkkel sem kell bajlódnod. De továbbra is az egyik legfontosabb, hogy komfortosan érezd magad abban a befektetési formában, amelyet választasz (valamennyire érts hozzá, jó hozamot adjon és ne derogáljon szakemberhez fordulni, ha szükséges), és érzelmektől mentesen, az eredeti céljaidnak megfelelően tudj döntéseket meghozni, kialakítani egy portfóliót és módosítani azt, ha szükséges. Nem akarlak lebeszélni az ingatlanról, csak szeretném a mítoszt szétoszlatni. Vannak ennél likvidebb és kedvezőbb hozamú befektetési formák is, de egy portfólióban az ingatlannak is megvan a maga helye.