Amikor ingatlanvásárláson gondolkozol, jó eséllyel azok közé tartozol, akik szeretnének valamilyen hitelt is igénybe venni a saját otthon megteremtéséhez. Jelenleg úgy állunk, hogy enélkül elég kevés esélyed van a 20-as, 30-as éveidre saját ingatlanba költözni, hacsak nem örököltél. Ha pedig hitelben gondolkodsz, akkor mutatok egy triviálisnak tűnő, mégis nagyon kevesek által alkalmazott kis "trükköt", hogy le tudd csökkenteni a banki költségeidet és "mellékhatásként" a visszafizetés kockázatait is mérsékeld.

Az alapok

Mielőtt belevágnék, néhány alapismeretet hadd írjak le a hitelezésről a 2020-as Magyarországon. Ha úgy érzed, már mindent tudsz, akkor nyugodtan tekerj a következő alfejezetre.

Tehát jelenleg, ha ingatlant vásárolnál, akkor a bankok alapvetően két kérdéskört fognak vizsgálni, mielőtt eldöntik, hogy adnak-e hitelt, avagy nem. Illetve eldöntik, hogy mennyit is adnak pontosan. Az egyik az ingatlan értéke, a másik pedig a törlesztési képességed. Tehát megvizsgálják, hogy vissza tudod-e majd fizetni a hitelt és ha mégsem, akkor az ingatlan értékesítésével a bank vissza tudja-e szerezni a neked kölcsönadott pénzét.

Ehhez a vizsgálathoz az ingatlanon értékbecslést végeznek és megállapítanak egy forgalmi és egy hitelbiztosítéki értéket. Ez akár meg is egyezhet, de vannak települések, ahol az ingatlan forgási sebessége kisebb vagy az árváltozások sokkal volatilisebbek, tehát ahol a bank számára kockázatosabb a fedezet értéke. Ilyen helyeken a hitelbiztosítéki érték lehet jóval alacsonyab is, mint a forgalmi érték. A lényeg az egészben, hogy a bankok egy MNB rendeletnek (adósságfék szabályozás) megfelelően az ingatlan forgalmi értékének legfeljebb 80%-át nyújthatják az adott ingatlanon alapított jelzálogfedezet mellett.

Magyarul annyit jelent, hogy egy 20M Ft értékű ingatlanra legfeljebb 20.000.000 * 0,8 = 16.000.000 Ft jelzálogot lehet bejegyezni. De akkor mi szükség a hitelbiztosítéki értékre? A hitelbiztosítéki érték (HB) elviekben lehet alacsonyabb, mint a forgami érték 80%-a, és ez esetben ez utóbbi lesz a hitelezhetőség maximuma. Ráadásul a bank a HB érték 80-90%-ában is meghatározhatja a hitelfedezeti arányt (LTV = Loan-to-Value).

Fentiekből az is következik, hogy egy ingatlanvásárláshoz 20% önerőre van szükség, tehát a vételár 20%-át saját erőből (valamilyen megtakarítás, baráti kölcsön, babaváró kölcsön, CSOK is lehet!) kell fedezni, de természetesen további ingatlanfedezet bevonásával is megoldható a vétel, ez esetben akár önerő nélkül is.

A másik szempont a jövedelem vizsgálat. Fenti rendelet módosítása tartalmazza a JTM, azaz Jövedelem Terhelhetőségi Mutató arányát, amely meghatározza, hogy az adósok összjövedelmének mekkora hányada lehet a hiteleik törlesztőrészlete összesen. Ebbe beszámít a jelzáloghitel mellett egy korábban felvett személyi kölcsön vagy akár hitelkártya kamata is (hitelkártya vagy folyószámla hitelkeret esetén a keretösszeg 5%-a számít bele a JTM-be).

Például ha nektek összesen 450 ezer Ft jövedelmetek van és 10 éves kamatperiódusú hitelt vennétek fel, akkor a jövedelem fele, azaz 225 ezer Ft lehet a törlesztőrészlet elméleti maximuma. Azért elméleti, mert a bankok ettől lefelé eltérhetnek.

Ha tehát az ingatlan és a jövedelmetek is megfelelő, akkor érdemes elindítani a hitelkérelmet.

Milyen költségei vannak egy hitelnek?

Én most háromféle költséget fogok megkülönböztetni: a hitelfelvétel költségeit, a törlesztés alatti költségeket és a részleges vagy teljes előtörlesztés költségeit.

A hitelfelvételkor számolni kell az értékbecslés díjával (30-40ezer Ft), folyósítási jutalékkal (0,75-1%, de maximálva 150-200ezer Ft-ban), földivatali eljárási illetékekkel (12.600 Ft), tulajdoni lapok és térképmásolat költségeivel (~10ezer Ft), és közjegyzői díjjal (50-400ezer Ft), ami nagyban függ a kölcsönösszegtől és az adott bank szerződési szövegének hosszától, típusától, amely a közjegyzői díjazást alapjaiban határozza meg. Mostanában a legtöbb bank különféle akciókkal igyekszik magához édesgetni az ügyfeleket, így a banki költségeket elengedik, tehát marad a földhivatali illeték és a közjegyzői díj, de még ezek fedezetére is szoktak utólagos jóváírási akciót hirdetni. Tehát jó érzés most új ügyfélnek lenni egyes bankoknál.

A hitel tartama alatt kamatot és tőkét fizetsz, plusz kezelési díjat manapság már általában nem számolnak fel. Azt biztos tudod, hogy az annuitásos hitelek a gyakoriak, ezzel fogsz találkozni, ami azt jelenti, hogy a törlesztőrészleted a tartam végéig fix (változatlan kamatszint esetén), de ennek ára, hogy a tartam elején főleg a kamatokat és kevés tőkét fizetsz, mely arány a tartam során fokozatosan tolódik el a tőkefizetés felé. Sokan ezt nem tartják fair-nek, nekik a lineáris törlesztés javasolható, figyelembe véve, hogy a tartam elején sokkal magasabb lesz a havi törlesztőrészlet, cserébe már ekkor is jelentős tőkét fogsz tudni törleszteni. A legtöbb esetben ez nem praktikus, és nem is valósítható meg, így maradjunk az annuitásos hiteleknél.

A tartam alatt nem elhanyagolható költséget jelenthet még a bankszámla díja. A jelzáloghiteleknél általában a bank ragaszkodik ahhoz, hogy nyiss nála egy bankszámlát és kamatkedvezményt kaphatsz, ha a jövedelmedet is oda utaltatod. Érdemes azonban megismerni a bankszámla kondíciókat, mert könyen lehet. hogy egy olcsónak tűnő hitel a bankszáma költségek miatt már nem is lesz annyira jó választás. Természetesen egy felkészült tanácsadóval ezt is át lehet beszélni, így nem érhet kellemetlen meglepetés.

Az előtörlesztési díjak jelllemzően az előtörlesztett összeg 1%-át teszik ki, de vannak esetek, amikor kedvezményt kaphatsz. Ilyen az, amikor egy MFL (minősített fogyasztóbarát) hitelt lakástakarékpénztári szerződésből törlesztesz elő vagy amikor hitelközvetítőn keresztüli kedvezményként kapod meg az ingyenes előtörlesztést (nálam is van ilyen kedvezmény).

Mindezen szempontok alaján kell tehát felállítani egy sorrendet, hogy melyik bank ajánlatát érdemes elfogadni, melyikkel jársz a legjobban hosszú távon, mennyi lesz a tényleges költsége a hitelednek a tartam alatt összesen. Ezen kívül természetesen számításba vehetjük a bank elérhetőségét (van-e bankfiókjuk a közeledben), az egyéni szimpátiát, az online felületük érthetőségét, az applikáció minőségét, stb.

Ezután a "rövid" bevezető után ugorjunk át fő témánkra, azaz...

Mi is az a trükk, amivel csökkentheted a hiteled költségeit?

Eddig kizárólag a hitelekkel foglalkoztunk, pedig vannak egyéb pénzügyi termékek, amelyeket segítségül hívhatunk. A hitel esetén Te használod a bank pénzét és ezért kamatot fizetsz. De mi lenne, ha mellette Te is adnál pénzt egy pénzintézetnek, hogy cserébe kamatot kapj a megtakarításodra? Jelenleg olyan időszakot élünk, amikor a jelzálog kamatok 3-5% között mozognak, míg egy állampapírra kaphatsz 4,73%-os kamatot, sőt részvény típusú megtakarításokon könnyedén elérhetsz kétszámjegyű hozamot.

A következő példa könnyebb megértéséhez ingyenesen letöltheted ezt a kalkulátort, amivel én is számolok, mindenképp javaslom, hogy kicsit játssz vele, nézd meg a saját számaiddal, hogy melyik megoldás hogyan éri meg neked.

Mi tehát a "trükk"? Aról van szó, hogy a hiteled mellett indíts megtakarítást. De ne plusz pénzből! Hát akkor miből? - kérdezheted. Tegyük fel, hogy felvennél 20M Ft-ot, 3,6% kamatra, 15 éves futamidővel. Ekkor a havi törlesztőrészleted 143.961 Ft lenne.

De mi történne, ha ezt a hitelt nem tizenöt, hanem huszonöt éves futamidőre vennéd fel?

A törlesztőrészleted lecsökkenne 101.201 Ft-ra. A különbözetet (42.760 Ft) pedig könnyedén elteheted egy megtakarításba, hogy neked termeljen hozamot. Láthatod tehát, hogy ugyanakkora havi teher mellett megvalósítható a két termék együttes indítása. De miért jó ez neked, hisen így hosszú távra elköteleződsz. Vagy mégsem?

Tegyük fel, hogy alacsony, 4,5%-os hozam mellett tudsz megtakarítani. Ekkor a megtakarításod értéke az eredetileg tervezett 15 éves futamidő ELŐTT 5 hónappal eléri a tőketartozásodat, tehát 5 hónappal korábban tudod zárni a hiteledet (emlékezz: kedvezménnyel díjmentesen tudsz előtörleszteni).

Ekkor számszerűsítve 719.803 Ft-ot fogsz nyerni, ami alternatív nyereséggel korrigálva 727 778 Ft nyereség az eredeti verzióhoz képest, tehát ha 15 évre vetted volna fel a hitelt.

Mi történik abban az esetben, ha a megtakarításodon 6%-os hozamot érsz el? Ekkor már 13 hónapot és ~1,9M Ft-ot nyersz a bolton, azaz a hiteled költségét lecsökkented hatról négy millió Ft-ra.

Melyek lehetnek ennek a módszenek az előnyei vagy épp a hátrányai?

Előnyök

• Előbb zárod le a hiteledet, vagyis előbb szabadulsz a az adósságszolgálat alól.
• Pénzügyi nyereséged lesz, hiszen több havi törlesztőt nem kell megfizetned.
• Az így megtakarított hónapok alatt a korábbi törlesztőrészleted összegét felhasználhatod más, értelmesebb célokra.
• A futamidő alatt lesz egy "védőhálód", egy vésztartalékod arra az esetre, ha a hitelt nem tudnád fizetni, nem kerülsz KHR listára. Igaz, ha a megtakarítást felhasználod, akkor módosul a nyereséged. De talán a KHR elkerülése többet ér...
• Mivel alacsonyabb a JTM arányod (hiszen kevesebb a törlesztőrészleted), ezért a későbbiekben könnyebben kaphatsz másik hitelt, személyi kölcsönt pl. autó vagy bútor vásárlásra is.
• Akár korábban is előtörleszthetsz részlegesen, így minimalizálva a törlesztőrészleted és a családi költségvetést is tehermentesítve. Gondold csak el: a 7-8. év végén a megtakarításBól betörlesztesz egy nagyobb összeget, amivel a hiteled havi törlesztője jelentősen lecsökken, ráadásul az évenkénti infláció miatt amúgy is kevesebbet fizetsz reálértéken. Mekkora megkönnyebbülés, mekkora lehetőséget teremthet ez egyéb anyagi célok megvalósításában, mint pl. megtakarítás gyermekeid taníttatására, nyugdíjmegtakarítás indítása, stb.

Hátrányok

• Nem ismerjük 10-15 évre előre a megtakarítás hozamait, így bizonytalan, hogy mikor tudsz előtörleszteni. Amíg még volt lakástakarékra állami támogatás, addig könnyen kiszámolható volt az előny, de a jelenlegi ltp hozamokkal nem biztos, hogy megéri a mutatvány, a befektetési alapokról pedig nem tudjuk, mekkora hozamot biztosítanak, ahogyan az állampapírokról sem tudjuk hosszú távon, hogy milyen hozamokkal lesznek elérhetőek.
• Ha nem vagy elég fegyelmezett és nem fizeted a megtakarítást, akkor összességében a hitel költségeid magasabbak lesznek, hiszen nem tudod lezárni a hiteledet időben.
• A "tudat", hogy a kezdeti futamidő hosszú. Ez egy pszichés teher, amíg meg nem érted, hogy valójában nyersz a bolton.
• Bizonyos kor felett nem tudod igénybe venni ezt a módszert, hiszen pl. 50 évesen nem kaphatsz 30 éves futamidejű jelzálogkölcsönt.

Remélem sikerült érthetően átadnom a módszer lényegét. Nem kell megijedned a sok számtól, mert egyrészt ez a kalkulátor számodra is ingyenesen letölthető és számolgathatsz kedvedre a saját hiteledre vonatkozóan, másrészről itt vagyok, hogy segítsek. A számolásban, a teljes hitelezési folymat alatt, a megtakarítás kiválasztásában és beállításában, a tartam alatti kérdések megválaszolásában és az esetleges "papírozásban".

Tehát ha úgy dönteesz, hogy tudatos vagy a hitelezés területén is, akkor nem maradsz egyedül, megkapod tőlem a szükséges muníciót. És a legjobb rész: mennyibe kerül mindez? Semmibe. Minden tanácsadás, kalkuláció, támogatás díjmentes. Most és mindig.

Hogyan kérhetsz kalkulációt?

Foglalj időpontot vagy írj nekem, ígérem néhány órán belül válaszolok.