Egy ügyfelem kérdésére válaszul kezdtem el foglalkozni egy "vegyes" nyugdíjmegtakarítási konstrukció kidolgozásával, amihez három piaci adottságot használtam fel: az alacsony hitelkamatokat, a magas bérleti díjakat és a nyugdíjmegtakarítások állami támogatását.
Igen, a nyugdíjmegtakarítás és a hitel nem feltétlenül zárja ki egymást, ha okosan van összerakva a képlet. Mert lehet ugyan 20% állami támogatott nyugdíjmegtakarítást indítani biztosításban, nyesz számlán vagy önkéntes pénztárban, de sokan mégis az ingatlanban bíznak. Miközben jogos vágyuk az, hogy legyen kellően diverzifikált a nyugdíj portfóliójuk, ami miatt nem szabad csak az ingatlanra feltenni mindent.
Az ötlet...
És itt jött az ötlet, hogy építsünk diverzifikált nyugdíjportfóliót a következő módon: a meglévő megtakarítást (ügyfeleimnek volt meglévő megtakarított pénzük, de majd nézünk példát arra is, ha Neked még nincs) hitellel kiegészítve vásároljon ingatlant, amit bérbe ad, és a hitel, valamint a bérleti díj közötti különbözetet (ami pluszos) tegye félre egy nyugdíjbiztosításba, amire megkapja a 20% állami támogatást.
Természetesen a hitel futamideje és a nyugdíjbiztosítás tartama is a nyugdíjkorhatárhoz lett igazítva. Így mire nyugdíjas korba lép, rendelkezni fog egy tehermentes ingatlannal, aminek a bérleti díja lesz a havi nyugdíj egyik forrása, valamint rendelkezni fog a nyugdíjbiztosítás lejárati összegével, ami a havi nyugdj másik pillérét fogja képezni. A harmadik, jelen állás szerint legbizonytalanabb pillér az állami nyugdíj. Ezen kívül az ingatlanvagyon örökíthető és végszükség esetén értékesíthető is. Bár ez esetben ugrik a bérleti díj, tehát ez nem javasolt.
Mindez természetesen kezdetben csak egy ötlet volt, a számolás ezután következett, amit most be is mutatok Neked. Vedd figyelembe, hogy minden eset más és más, itt most egy budapesti családról volt szó, ahol ügyfelem épp idén tölti be a 40-et (amikor már illik elkezdeni a nyugdíjas évekről való gondolkodást), kisgyermekekkel, saját ingatlannal és némi megtakarított tőkével. Ha Te épp nem budapesti vagy, nincs megtakarításod vagy más a családi helyzeted, akkor nyilván más megoldást találnék Számodra, de inspirációként azért fusd át az alábbi leírást.
A példában minden összeg mai értéken lett kalkulálva, tehát nem számolok sem az inflációval, sem az ingatlanárak emelkedésével, sem a bérleti díjak növekedésével, ahogyan a megtakarításod éves emelésével sem. Azt feltételezem, hogy az inflációval megegyező módon fognak utóbbiak is emelkedni, így a lejáratkori összegeket tekintsd úgy, mintha holnap kapnád. Tehát nem kell arra gondolnod, hogy "mennyit fog ez érni sok év múlva", mert ha a leírtakat követed, akkor az értékkövetést külön tehertétel nélkül meg tudod oldani.
Hogy tudod összegyűjteni a nyugdíjvagyont?
A saját ingatlan adott volt, így bérleti díjat nem fizetnek, ahogyan hitelt sem. Ezen kívül a lejárt lakástakarékokban megtakarított összeg kereken 5M Ft, amit ingatlan célra használhatnak fel. Ez jó alap a további gondolkodásra.
Az egyik legnagyobb ingatlanos portálon nézelődve az látható, hogy Újpesten egy másfél szobás lakást 22-27M Ft közötti össszegért kínálnak. 5% körüli alkuval számolva egy elfogadható állapotú lakást 22-23 M Ft-ért meg tudsz vásárolni. Ehhez hozzájön a szerzési illeték, ami 4%, tehát 840-860ezer Ft és az ügyvédi költség, ami nagyjából 120-150ezer Ft. Biztosan kell cca. 1M Ft a festésre, kisebb-nagyobb javításokra és nagyjából 1,5M Ft a bútorokra. Összesen tehát kb. 26M Ft-ban fog megállni a tranzakció. Mivel 5M Ft rendelkezésre áll, 21M Ft hitelre lesz szükség.
Ahogy említetttem, ügyfelem 40 éves, ezért 25 éves futamidejű hitelt kerestem neki 10 éves kamatperiódussal, ami kellően biztonságos, de nem túlságosan drága. Így a hitel havi törlesztőrészlete 105 ezer Ft lesz.
Az ingatlant ki szeretné adni, és ha szintén a korábban linkelt ingatlanos portál adatbázisát nézegetem, akkor egy ilyen lakást nagyjából 140-170 ezer Ft-ért lehet kiadni, de mivel ez bútorozott, így most 160ezer Ft-tal számolok. A kiadás adó vonzata átalány adózás esetén 160.000 * 0,9 * 0,15 = 21.600 Ft/ hó, persze évente fizetve ennek 12-szeresét.
Tehát a különbözet: 160.000 - 21.600 - 105.000 = 33.400 Ft. Ennyi marad a zsebében havonta.
Mivel azonban gondolni kell kisebb javításokra, felújításokra is, így havi 13.400 Ft-ot erre a célra javaslok elkülöníteni, a maradék havi 20 ezer Ft-ot pedig nyugdíjcélú megtakarításban gyűjteni. A nyugdíjbiztosításon belül mindkettő megoldható, hiszen a 20ezret a rendszeres, 13.400 Ft-ot pedig az ún. "eseti" számlán tudja gyűjteni az ügyfél.
Egy általam választott nyugdíjbiztosítás 25 éves tartammal kalkulálva, havi 20ezres megtakarítással, adójóváírással és 9,9% feltételezett hozammal, költségeket levonva 19.749.201 Ft lejárati összeget és így havi 82ezer Ft-os nyugdíjat vetít előre.
Hogy miért ennyi a hozam? Mert hosszú távú megtakarítás esetén szinte tisztán részvényalapú befektetésben érdemes gondolkozni és mert a biztosítási befektetési alapok hosszú távon jóval 10% felett teljesítenek. Persze a futamidő végén érdemes alacsonyabb kockázatú eszközalapokba átcsoportosítani a tőkét, de ez majd egy későbbi döntés lesz. Amúgy sem lehet előre megjósolni a hozamokat, így teljesen mindegy, hogy 5 vagy 10%-kal számolunk, a piac fogja alakítani a hozamokat, nekünk a mindenkori legjobb eszközalapokat kiválasztva a piaci hosszú távú trendeket kell jól lekövetnünk.
Összesen tehát lesz egy ingatlanuk, ami a jelenlegi piacon 160ezer Ft-ért kiadható és várhatóan rendelkezni fognak egy havi 80ezres bevétellel, tehát összesen ~220ezer Ft (ingatlankiadás adóját levontam) nyugdíjjárulékot és egy eladható, örökíthető ingatlanvagyont szednek össze mindössze 5M Ft tőke befektetésével. És nem szabad elfeledkeznünk arról sem, hogy az ingatlan értéke is növekszik, az elmúlt 21 évben átlag 5% reálérték növekedés volt a lakáspiacon, ami az utóbbi 10 évben 3,3%-ra mérséklődött. De ha csak 2%-os reálérték növekedést feltételezek, akkor is a mai értéken számolva rendelkezni fognak egy közel 38M Ft-os ingatlannal.
Jogosan felmerülhet benned, hogy nem járnak-e jobban, ha a meglévő 5M Ft-ból vásárolnak egy részvényportfóliót vagy részvényalapot és ugyanazt a 9,9%-os hozamot feltételezve rá sem néznek 25 évig. Nos, ebben az esetben 53M Ft gyűlne össze, ami nagyjából ugyanakkora havi nyugdíjjárulékot eredményez, de az ingatlanvagyon nélkül, ami azért lássuk be, hatalmas különbség. Igaz, a kiadás munkával jár, amit előre nehéz pénzben kifejezni, de számolnod kell vele. Lehet, hogy nyugdíjsként már nem szívesen dolgoznál ezzel, így kiadod property management-nek, de akkor ők is levesznek 10%-ot a havi bevételedből. Ezt is vedd figyelembe, hogy így is megéri-e Neked..
Milyen kockázatokkal kell számolnod?
Alapvetően négyféle kockázatot kell figyelembe venned:
- Pénz értékvesztése, amit azonban könnyedén kivédhetsz akkor, ha a bérleti díjad emelését nem költöd el, hanem azzal az összeggel növeled a havi megtakarításodat. A hiteled 10 évig fix, tehát van lehetőséged minderre.
- Hitelkamat emelkedése 10 év múlva. Ezt a bérleti díj emelésével nagyjából kivédheted. Drasztikus emelésre nem kell számítani, de egy 2 százalékos emelkedés havi 20ezres többletet tud jelenteni ekkora hitelösszegnél. Ez 10 év múlva elképzelhető forgatókönyv, de a bérleti díjak emelkedéséből ez feltehetően kigazdálkodható, ugyanis ez utóbbiak sokkal nagyobb mértékben nőnek. Végszükség esetén pedig az "eseti" számlára félretett pénzből elő is törleszthetsz, ezzel lecsökkentheted az eredeti szintre a törlesztőrészleted.
- Béreti díjak csökkenése. Ez egy elképzelhető bár nem túl reális veszély. Tény, hogy ez kockázat, ami veszélyeztetheti a terved megvalósulását, de ha be is következik, akkor is csak átmeneti jelleggel valószínű. Addig a nyugdíjbiztosítás szüneteltetésével át tudod hidalni ezt az időszakot.
- Adózási környezet változása. Ez is kockázat, de a mértéke sokkal kisebb, mint ami a nyugdíjrendszererünk jogszabályi változásában van. Jelenleg a nyugdíjkassza hiánya 127,559 milliárd Forint, és a java csak ezután jön, amikor a "Ratkó-unokák" is nyugdíjba mennek 20-25 év múlva.
Tehát ha van 5M Ft-od, akkor Tiéd a világ, a kérdés csak az, mit tehetsz, ha nincs ennyi pénzed...
Két lehetőséged van: összegyűjtöd vagy megpróbálod a fenti példát önerő nélkül végrehajtani. Lássuk a számokat: amennnyiben nem rendelkezel tőkével, akkor 5M Ft összegyűjtését legkönnyebben ezzel a kalkulátorral tudod kiszámolni, lemodellezni. A példa kedvéért: havi 50ezret félretéve 7 évig, 6%-os hozammal kalkulálva összejön az a bizonyos 5M Ft. Ha ettől eltérő a megtakarítási képességed vagy más hozamot tartasz reálisnak, akkor katt ide és számold ki a saját számaiddal.Amennyiben nem szeretnél várni, de van saját TEHERMENTES ingatlanod, akkor nekiugorhatsz, ugyanis a saját ingatlant pótfedezetként adva önerő nélkül is vásárolhatsz lakást. Természetesen megfelelő jövedelemmel.
Ekkor azonban a fenti példa alapján nem 21, hanem 26M Ft hitelre lesz szükséged, aminek a havi törlesztőrészlete már 130ezer Ft. A matek ekkor így alakul:160.000 Ft bérleti díj - 21.600 Ft adó - 130.000 törlesztőrészlet = 8.400 Ft.Így amenniyben ki is adod a lakást 160ezerért, az adózás után mindössze 8.400 Ft-od marad, ami jó esetben sem elég a 3-5 évente esedékes festésre, az üresen állás alatti rezsire és a kisebb felújításokra. A végeredményt figyelembe véve (140ezres nyugdíjkiegészítés és egy ingatlan) erre akár legyinthetnénk is, de a kockázatokat is figyelembe véve lehet, hogy mégsem teljesen megfelelő. Itt már ugyanis a jelenlegi lakásodat is kockáztatod, tehát mindent egy lapra teszel fel. Így mindenképp az önerő összegyűjtését javaslom előbb.
Ha időben gondolkodsz és 35 évesen vágsz bele, akkor a 30 éves hitel havi törlesztője csak 117 ezer Ft, így a fenti példát folytatva vagy inkább korrigálva már marad havi 21ezer Ft-od, ami kellően megnyugtató a kockázatokra tekintettel.
De a legbiztosabb az, ha nemcsak a bérleti díjra támaszkodsz, hanem hozzá tudsz tenni a bevételhez, ekkor pedig a nyugdíjbiztosításból és az ingatlankiadásból könnyedén elérhetsz egy ideálisnak mondható 3-400ezer Ft körüli havi nyugdíjat az állami nyugdíjtól függetlenül. Pénzügyi szabadság ez a javából!
